Questões Envolvendo Retenção de FIRPTA com LLCs

Com frequência somos procurados por contadores, advogados e corretores de imóveis para verificar a aplicabilidade do FIRPTA em transações imobiliárias que envolvem vendedores estrangeiros, especialmente, quando o vendedor é uma LLC (Limited Liability Company) com um ou mais sócios estrangeiros.

Introdução

O FIRPTA é uma lei federal que regulamenta a venda de imóveis por proprietários estrangeiros. Foi criado para garantir que o vendedor pague o imposto de ganho de capital sobre o lucro auferido na venda. Para isso, responsabiliza o comprador por exigir a retenção de 15% do valor da venda e por reportar a venda ao IRS. Se o comprador não obedece essas regras, pode passar a ser o devedor do referido imposto.

O valor retido pelo comprador deve ser remetido, em até 20 dias, ao IRS como Imposto Pré-Pago em favor do vendedor. Na sequência, o vendedor submete sua Declaração Anual de Imposto de Renda, reportando o total de rendimentos, o valor pré-pago no FIRPTA e a apuração do saldo a pagar ou o reembolso a receber. Este processo demora cerca de 90 dias.

Isenções à Retenção do FIRPTA

1. Comprovar que vendedor NÃO se enquadra em qualquer das descrições abaixo:

a. Indivíduo Estrangeiro: a pessoa que não é cidadão nem tem domicílio fiscal nos EUA;
b. Companhia Estrangeira: a pessoa jurídica organizada fora dos EUA;
c. Sociedade Estrangeira: a sociedade formada fora dos EUA;
d. Trusts ou Espólios Estrangeiros: essa definição é complexa.

Para qualificar-se para esta isenção, o Comprador deve obter um “Certificado de Status de Não-Estrangeiro” escrito, assinado pelo Vendedor sob pena de perjúrio. Para ter validade, é importante que o Certificado siga os critérios exigidos pelo IRS.

2. Venda de Imóvel Residencial com valor até $300,000 E que o Comprador vá utilizar como residência pessoal ou ocupar mais de 50% do tempo nos próximos dois períodos de 12 meses. Esta isenção aplica-se para um Vendedor LLC, mas não para um Comprador LLC (as regras do IRS estabelecem que esta isenção não se aplica para compradores que não sejam indivíduos)

Classificação Fiscal da Entidade

Se o Vendedor não é um indivíduo, os critérios do FIRPTA não se restringem apenas ao status de “doméstico” ou “estrangeiro”, consideram também a classificação fiscal da entidade. Para efeito de Imposto de Renda Federal, uma LLC será classificada em um dos quarto diferentes regimes tributários: Indivíduo; Partnership; C-Corporation ou S-Corporation.

Inicialmente, o IRS classifica as LLCs pela Regra-Padrão até que receba um pedido de reclassificação da entidade interessada. Tal pedido deve ser feito com pelo menos 75 dias de antecedência da data efetivação.

A seguir discutimos como cada Classificação Fiscal é considerada dentro da legislação do FIRPTA.

LLC tratada como Entidade-Desconsiderada
Desde 2003, o IRS considera que uma LLC de proprietário único é uma Entidade-Desconsiderada. Com isso, todas as obrigações tributárias recaem sobre o único proprietário e não sobre a LLC. A Entidade-Desconsiderada NÃO pode emitir Certificados de Isenção se o proprietário for estrangeiro. Por isso, o IRS exige que a linguagem dos Certificados de Isenção cite expressamente que a LLC não é uma entidade-desconsiderada.

Obs: Pela Regra-Padrão do IRS, uma LLC Doméstica de único proprietário é desconsiderada como entidade separada do proprietário, a menos que o proprietário solicite a reclassificação fiscal da LLC para C-Corporation.

LLC tratada como Sociedade (Partnership)
Uma LLC doméstica classificada como Partnership pode emitir um certificado válido de status de Não-Residente mesmo se um ou mais sócios forem indivíduos estrangeiros (liberando o Comprador das responsabilidades do FIRPTA). Todavia, sócios de uma LLC-Vendedora de imóvel devem estar cientes que o imposto de 35% (ou menor ganho de capital) deve ser retido e declarado trimestralmente no que diz respeito as ações, receitas ou lucros de cada proprietário estrangeiro.

Obs: A classificação padrão de uma LLC doméstica de múltiplos sócios é como uma Partnership a menos que o IRS aceite um pedido de reclassificação para C-Corporation.

LLC Tratada como C-Corporation
Uma LLC doméstica classificada como C-Corporation também pode emitir um certificado válido de status Não-Estrangeiro mesmo se um ou mais sócios for um indivíduo estrangeiro.
Uma vez que a C-Corporation não é a classificação padrão da LLC doméstica, um pedido de reclassificação deve ser aprovado em tempo. A Classificação como C-Corporation também pode ser benéfica para investidores estrangeiros preocupados com Imposto de Herança e Doação.

LLC Tratadas como S-Corporation:
Não permitem sócios estrangeiros, portanto, são consideradas corporações domesticas não abrangidas pelo FIRPTA.

Conclusão

Compradores de imóveis nos EUA devem certificar-se de obter um Certificado de Isenção do FIRPTA confiável, caso contrário deve exigir a retenção de valores compatíveis com os requisitos do IRS.
Agentes e Corretores de Imóveis que saibam que um Certificado de Isenção seja impróprio ou duvidoso devem comunicar o comprador por escrito.