O que é FIRPTA e como evitar retenções na venda de imóveis

FIRPTA é o acrônimo de Foreign Investment in Real Estate Property Tax Act, ou seja, um Decreto Federal que regulamenta a tributação e caução de valores quando estrangeiros vendem um imóvel nos Estados Unidos.

De acordo com o FIRPTA, quando o vendedor do imóvel é estrangeiro, o comprador deve requerer que a companhia de título retenha 15% do valor bruto da transação e envie o montante como “depósito caução” para o IRS dentro de 20 dias após o closing. Todavia, algumas exceções se aplicam:

O FIRPTA define como “estrangeiro” (foreign person):

• Um indivíduo estrangeiro não–residente;
• Um empresa estrangeira;
• Uma sociedade/parceria empresarial (partnership);
• Trusts; e
• Espólios estrangeiros.

Como Evitar ou Reduzir a Retenção do FIRPTA?

1. A Transação é ISENTA de tetenção quando:
   O Comprador é “elegível” assina uma Declaração Jurada
   Comprador “elegível” quando:
   1. O Preço de venda é $300,000 ou menor E
   2. O comprador é um Indivíduo (Não-Corporação) assina uma Declaração Jurada afirmando que pretende usar a propriedade para uso pessoal por pelo menos 50% do tempo que a propriedade for ocupada em cada um dos primeiros períodos de 12 meses consecutivos ao closing.

2. Quando o vendedor é uma LLC com dois ou mais membros;

3. A Retenção pode ser reduzida para menor de 15% quando:
   1. O valor da retenção FIRPTA não pode ser maior que o imposto devido. O vendedor ou comprador pode solicitar um “Certificado de Retenção” (IRS For 828-B) autorizando uma retenção inferior aos 15% ou ainda parcelamento dos pagamentos.
      OBS: IRS demora 90 dias para emitir o certificado.

A seguir mostramos como o IRS classifica as diversas formas de LLCs.

LLC com sócio único (Single-Member LLC)

Apesar de uma Single-Member LLC ser uma entidade legal, para o IRS, todo Imposto de Renda deve ser declarado pelo único sócio e não pela LLC. Neste caso, se o único sócio é um estrangeiro, aplicam-se as regras de Retenção do FIRPTA.

LLC com Múltiplos Sócios

As LLCs com dois ou mais sócios são naturalmente classificadas pelo IRS como “partnerships” e mesmo com sócios estrangeiros ela pode ser tratada como corporação doméstica e estar isenta do FIRPTA. Todavia, este tipo de LLC fica sujeita ao código IRC 1446 que obriga a declarar e pagar o imposto sobre ganho de capital dentro do trimestre do closing.

LLCs tratadas como C-Corporations

LLCs com um ou múltiplos membros podem requisitar um tratamento tributário diferenciado por meio do form 8832. Desta forma, passam a ser tributadas como C-Corporations e ficam isentas das regras do FIRPTA, pois são inequivocamente consideradas corporações domesticas. O status dos sócios passa a ser um fator irrelevante na determinação do status da LLC.

Como você pode ver, quando lidamos com LLCs, não é tão fácil definir a aplicabilidade do FIRPTA e, por vezes, necessitamos avaliar cautelosamente a documentação ou até consultar o IRS previamente para evitar erros de interpretação e penalidades futuras.

Como cada caso é único, os consultores da EXPAT estarão sempre prontos a avaliar a situação de cada cliente e oferecer a melhor solução na venda de imóveis de estrangeiros.